Giá nhà tăng dựng đứng, người mua đang chịu cảnh “một cổ 2 tròng”?

Nguồn: Lê Quốc Kiên

Giá nhà giai đoạn 2016 – 2019 tăng dựng đứng, chiếm phần lớn khoản tăng 2,5 – 3 lần của giá nhà trong chu kì 10 năm 2010 – 2020. Dự án mở bán càng về sau giá lại càng cao hơn những dự án trước đó. Người có nhu cầu Mua Nhà Để An Cư ngày càng khó thực hiện ước mơ của mình. Vậy, ngoài các yếu tố về lạm phát, nhu cầu tích giữ nhà để tránh mất giá tiền, phát triển hạ tầng khu vực, đất hữu hạn – người vô hạn,… đâu là các yếu tố tác động làm giá nhà tăng cao như vậy.

Đầu tiên, chúng ta cùng phân biệt GIÁ BÁN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ (GIÁ CĐT) và GIÁ BÁN LẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP (GIÁ THỨ CẤP).

1. GIÁ BÁN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ (GIÁ CĐT)

Hiểu đơn giản, GIÁ BÁN CĐT đưa ra cấu thành từ các phần cơ bản sau:
(1) Chi phí Đất (Mua gom đất, giải phóng mặt bằng, xử lý pháp lý, đất “bị mất” để làm hạ tầng đường xá – tiện ích,…)
(2) Chi phí thủ tục, giấy tờ
(3) Chi phí làm hạ tầng
(4) Chi phí làm tiện ích Nội khu
(5) Chi phí Xây Dựng
(6) Chi phí bán hàng
(7) Chi phí quản lý
(8) Chi phí lãi vay
(9) Lợi nhuận kỳ vọng CĐT

Trong đó, 3 yếu tố “Chi phí làm hạ tầng + Chi phí bán hàng + Chi phí quản lý” không có sự chênh lệch lớn giữa các dự án có chất lượng tương đồng. Vậy GIÁ CĐT của các dự án sẽ phụ thuộc vào “Chi phí Đất + Chi phí thủ tục, giấy tờ + Chi phí làm tiện ích Nội khu + Chi phí xây dựng + Chi phí lãi vay + Lợi nhuận kỳ vọng CĐT”. Giai đoạn 2016 – 2019, giá các sản phẩm mở bán leo thang vun vút do ảnh hưởng của cả 6 yếu tố này, “Mong Muốn Lời Nhiều” của CĐT – Yếu tố thứ 9 – chỉ chiếm 1/6 các yếu tố làm tăng giá dự án.
—–
(1) Chi phí đất : Giá đất thu vào ngày càng cao, hầu như ko còn đất trữ sẵn nhiều năm trước để lấy ra xài như giai đoạn 2010 – 2016, trong khi hệ số sử dụng đất ngày càng được siết chặt để đảm bảo môi trường sống tốt hơn cho cư dân.
.
(4) Chi phí làm tiện ích : Hồ bơi, công viên, trường học, bệnh viện, khu vui chơi,… là các add-in value (giá trị cộng thêm) để các dự án tạo sự khác biệt cạnh tranh với nhau và nâng cao chất lượng đời sống cư dân. Đương nhiên, cư dân phải trả thêm chi phí này trong Giá Mua Nhà.

(5) Chi phí xây dựng. Chi phí xây dựng phần thô giữa các dự án có thể chỉ khác biệt 10% – 15% (ví dụ nhà này xây 4 tỷ phần thô, nhà kế bên có thể xây 4,5 tỷ), nhưng chi phí hoàn thiện nhà thì có thể hơn kém đến 50% – 100% (Nhà này lót sàn gỗ óc chó, làm nhiều phòng ngủ/nhiều tolet, xài cửa gỗ căm xe,… nên hoàn thiện hết 5 tỷ; nhà kế bên lót gạch 60×60, ngăn ít phòng/ít tolet, xài cửa nhôm,… nên chỉ hoàn thiện hết 3,5 tỷ).

(2) Pháp lý dự án, thủ tục giấy tờ ngày càng chặt chẽ, “Lò” cũng nóng lên từng ngày nên “Chi phí” này (nếu có) cũng tăng cao.

(8) Do pháp lý không trơn nên các dự án cũng bị kéo dài theo làm “Chi phí lãi vay” của Chủ Đầu Tư cũng tăng theo.

(9) Dự án bị kéo dài cũng làm “Lợi Nhuận Kỳ Vọng CĐT” tác động tăng giá dự án, dù lợi nhuận thu được của CĐT thực tế giảm đi. VD: Trước đây CĐT kỳ vọng lợi nhuận dự án là 60% cho 3 năm triển khai dự án, tính ra 20%/năm. Giờ dự án kéo dài thành 5 năm, họ điều chỉnh Lợi nhuận kỳ vọng CĐT thêm 20% thành tổng 80%, nhưng lợi nhuận mỗi năm chỉ còn lại 16%, chưa kể lợi nhuận này cũng bị trượt giá thêm 2 năm.
—–
Rõ ràng, nếu chỉ lấy VỊ TRÍ dự án để đánh giá mức giá CĐT cao thay thấp, chúng ta chỉ mới thấy được 1 phần nhỏ câu chuyện (chi phí đất thường chiếm 30% giá bán CĐT). Cũng giống như nhìn bề ngoài anh chàng 6 múi đánh giá ngay sinh lý yếu; hay thắc mắc Phở Hòa Pasteur 90.000đ/tô, sao phở bà Tám cùng vị trí đó chỉ 40.000đ/tô. Cũng là chiếc điện thoại để nghe gọi nhưng sao Iphone 30tr, Xiaomi lại chỉ có 5tr; hay cùng 1 vị trí, diện tích, sao Nhà phố để ở xây hết có 4,5 tỷ, trong khi biệt thự lại xây hết 8 tỷ và Tòa Nhà Cho thuê xây hết 6,5 tỷ.

Vậy, ai phải gánh chịu tất cả yếu tố tăng giá này nếu không phải là NGƯỜI MUA.

2. GIÁ THỨ CẤP

Ngoài việc phải gánh chịu tất cả các yếu tố làm tăng Giá CĐT, NGƯỜI MUA Ở còn phải chịu thêm một yếu tố làm tăng giá khác, đó chính là: GIẤ THỨ CẤP. Đây chính là: GIÁ CĐT cộng thêm “Tổng Lợi Nhuận và Tổng Chi Phí mua đi bán lại” của những NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP (Những Người Đầu Tư mua đi bán chênh lại kiếm lời, không có nhu cầu ở).

VD: Giá CĐT mở bán 2 tỷ. Người Đầu Tư F1 mua rồi bán 2,15 tỷ cho F2, trừ thuế và chi phí mua bán lời 100tr; Người Đầu Tư F2 mua từ F1 rồi bán 2,3 tỷ cho F3, trừ thuế và chi phí mua bán lời 100tr; Người Đầu Tư F3 sẽ rao bán ra 2,45 tỷ với kỳ vọng cũng kiếm lời tương tự như F1, F2,…Lúc này, vì giá đã bị đẩy lên cao so với Giá CĐT, những người đầu tư tiếp theo sẽ không mua lướt nữa, người F3 không bán ra được 2,45 tỷ như kỳ vọng. Nếu tài chính họ đủ mạnh sẽ giữ luôn giá 2,45 tỷ, chấp nhận chờ thời gian dài hơn để bán lại, hoặc chờ thị trường thiết lập mặt bằng giá mới; Nếu tài chính Họ không đủ mạnh sẽ bán Bớt Lời (VD bán 2,4 tỷ), thậm chí Cắt Lỗ (VD Bán 2,2 – 2,3 tỷ).

Như vậy, quá trình đẩy giá từ 2 tỷ lên 2,45 tỷ (tăng thêm 22,5%) từ người đầu tư F1 đến người đầu tư F3 có thể chỉ kéo dài ngày trong vài tuần, thậm chí vài ngày. Bản thân Chủ Đầu Tư cũng thấy điều này, nên nếu Nhà Đầu Tư Thứ Cấp vẫn có thể ra hàng tốt đẹp, những giai đoạn mở bán sau của dự án Chủ Đầu Tư sẽ lấy luôn Giá Thứ Cấp làm Giá CĐT.

Vậy, ai phải gánh chịu khoảng giá tăng thêm này nếu không phải là NGƯỜI MUA Ở.


3. CĐT “NGÁO GIÁ” VÌ LỢI NHUẬN KỲ VỌNG QUÁ CAO?

Yếu tố số (9) “Lợi nhuận kỳ vọng Chủ Đầu Tư” chính là yếu tố thể hiện chủ đầu tư có “Ảo tưởng giá/Ngáo giá hay không”. (Tuy nhiên, con số này chỉ có top lãnh đạo của chủ đầu tư mới biết được, bản thân nhân viên và quản lý cấp cao của CĐT nếu không thuộc bộ phận liên quan cũng không thể biết được.)

VD: Thay vì lợi nhuận kỳ vọng của dự án là 60%, anh MUỐN LỜI NHIỀU thành 80% nên đẩy giá bán tăng lên thêm. Vấn đề đặt ra là:
• (1) Có ai kinh doanh mà KHÔNG MUỐN LỜI NHIỀU?
• (2) Có phải tất cả những người MUỐN LỜI NHIỀU đều có thể thực hiện được điều này?

Không kể các sản phẩm độc quyền hoặc không thể thay thế, giá của tất cả các sản phẩm đều do thị trường quyết định (Khách hàng, đối thủ), không phải do người bán quyết định. Do đó không phải anh MUỐN LỜI NHIỀU là CÓ THỂ LỜI NHIỀU.

VD1: Em hotgirl bán thịt heo ở chợ. Xung quanh ai cũng bán 100k/kg, em ra bán 150k/kg, ai cũng em ngáo giá. Tuy nhiên, không hiểu sao ngày nào em cũng bán sạch số thịt mang ra và thu lợi nhiều hơn các chị gái bán thịt khác. Khách hàng vẫn chấp nhận mua của em giá cao CHO EM LỜI NHIỀU, vậy thì việc gì em phải giảm giá xuống. Vấn đề cần phải tìm hiểu là: Em có sự khác biệt gì mà có thể bán được 150k/kg, trong khi người ta chỉ bán được 100k/kg, hay thịt heo của em có mùi nước hoa Channel.

Quay lại trường hợp giả sử các CĐT MUỐN LỜI NHIỀU khi bán giá cao, mong muốn này của họ cũng hoàn toàn “thuận tự nhiên”. Nhưng nếu NGƯỜI MUA KHÔNG CHẤP NHẬN MUA thì làm sao họ bán được giá này. Họ không thể bắt ép người mua phải mua hàng của họ. Nếu phát giá bán xong mà mãi không bán được hàng, tự họ sẽ phải giảm giá xuống lại thôi.

Giống ví dụ em hotgirl bán thịt heo ở trên. Nếu em phát giá 150k/kg xong ngày nào cũng ế chỏng chơ, tự động sau vài ngày em phải tự giảm giá lại; Hoặc thương hiệu điện thoại Bpyz luôn bị ôm sô sau khi phát giá bán.

Quay lại các dự án đang rao bán, mình ko rõ tỷ lệ sales “ra được hàng” từ Chủ Đầu Tư của các dự án này là bao nhiêu %. Nếu Chủ Đầu Tư đang trong giai đoạn sales “ra hàng”, chúng ta có thể đồng lòng cùng THAN GIÁ CAO và đồng lòng KHÔNG MUA để tác động họ chấp nhận GIẢM LỢI NHUẬN mà giảm giá xuống. Nhưng, nếu chủ đầu tư đã có thể “ra hàng” xong hết, thì rõ ràng GIÁ CĐT chỉ cao với chúng ta, còn rất nhiều người khác KHÔNG THẤY CAO và ĐÃ MUA.

4. TẠI SAO BIẾT CĐT BÁN GIÁ CAO MÀ “NGƯỜI MUA” VẪN XUỐNG TIỀN MUA?

4.1. “NGƯỜI MUA” LÀ NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP

Nhiều bạn giải thích mua do bị CĐT, các sàn phân phối, nhân viên sales dùng chiêu trò này nọ tạo hiệu ứng dụ khị, quả là những lời giải thích thật đáng thương và cảm động. Ông chú Viettel có thể dụ bạn vài trăm ngàn, hacker FB có thể giả danh người thân quen dụ bạn vài triệu, vợ có thể dụ bạn nộp hết lương,… nhưng đã bỏ tiền tỷ mua nhà thì khẳng định: Tiền trong túi các bạn không ai có thể thò tay vô lấy ra được, trừ khi các bạn THẬT SỰ MUỐN MUA.

Từng có dịp ngồi với vài bạn mua dự án abc ở Q9 để Đầu Tư. Mình thấy các bạn luôn than thở sao giá cao quá, nhưng tay các bạn vẫn xuống cọc đều. Các bạn luôn quan niệm “Mắc thì kệ nó, mua cao thì bán lại cao, rồi mình cũng bán chênh lại cho người khác để kiếm lời và rút vốn thoát đi thôi, thằng sau ôm chứ mình có giữ tài sản này đâu”. Đây chính là những Tội Nhân Kim Cổ không những đã làm thị trường BĐS rối loạn, mà còn giúp CĐT “ra hàng” thuận lợi để các dự án tiếp theo (trong cùng dự án hoặc ở nơi khác) phát giá cao tiếp.

Vậy số lượng Nhà Đầu Tư Thứ Cấp nhiều hay ít hơn so với số lượng Người Mua Ở Thật Sự. Chúng ta có thể dễ dàng có câu trả lời với câu hỏi thường trực trên bờ môi của sales khi gặp khách lần đầu “Anh chị MUA Ở hay ĐẦU TƯ ạ”.
—–
4.2. “NGƯỜI MUA” LÀ NGƯỜI CẦN AN CƯ THẬT SỰ

Đối với những bạn MUA ĐỂ Ở, để AN CƯ thì tư duy sẽ khác. Họ cũng mong tài sản sẽ tăng giá theo thời gian, nhưng vẫn ưu tiên ở và kỳ vọng tăng giá trong thời gian dài, chứ không phải kiếm lời kiểu chụp giựt sang cọc mua mua bán bán chuyền lửa sang cho người khác.

Ngoài giá, vì là End-User – Người Dùng Cuối thực sự sử dụng căn nhà – họ sẽ ưu tiên cân nhắc rất kỹ nhiều yếu tố phục vụ nhu cầu AN CƯ khác như: tiện chỗ đi làm, chỗ con đi học, môi trường sống của cư dân, tiện ích nội khu, chất lượng hoàn thiện công trình,… hơn là cân nhắc “khả năng thanh khoản” bán lại nhà cho người khác. Khi đã cân đo đong đếm so sánh chọn lựa kỹ như vậy, họ chỉ mua những gì phù hợp nhất với nhu cầu An Cư, mang lại giá trị xứng đáng với số tiền đã bỏ ra, không mua những gì cảm thấy mắc quá giá trị thật, và cũng rất ít nhu cầu bán lại chỗ An Cư mà mình đã lựa chọn kỹ.

Do đó, phần lớn các bạn đang kêu khóc than thở Dự Án Ngáo Giá là những người ĐẦU TƯ THỨ CẤP, lướt sóng kiếm tiền – những người giá nào cũng mua với tính toán sẽ đẩy đi cho người sau ôm. Các bạn đang trả giá vì lỡ là người phải cầm lửa cuối cùng và không có ai để chuyền đi nữa. Giá dự án bị đẩy lên cao có công rất lớn của các bạn và các bạn sales/môi giới ủng hộ việc này “Anh chị đầu tư đi, em đảm bảo ra hàng sớm giúp cho, chắc chắn lời trên vài giá. Nếu ko ra được em hứa em thề em thốt không đổi số đt đâu”.

Mình input thêm 2 ý kiến rất hay của anh Duc Le và anh Nguyễn Đức Hòa :
“NĐT thứ cấp đã mua sẽ không chê CĐT giá cao, vì khi CĐT giá cao thì họ có cơ hội ra hàng nhiều hơn. Chỉ NĐT thứ cấp chưa mua thì mới than, vì không nhìn thấy cơ hội kiếm lợi nhuận nữa do giá sơ cấp đã quá cao. Và đương nhiên, người muốn mua ở nhưng không quyết tâm mua cũng than, vì với họ giá nào cũng than hết. Vì người mua ở thực sự, họ chấp nhận giá cao xíu nếu họ thích. Nhiều người mua ở khi không chọn được căn họ sẵn sàng mua chênh lệch phiếu ưu tiên (quyền mua) luôn.”
“Ngoài những tiếng than trên, có nên kể về tiếng than ai oán của các bạn sale không bán được hàng không?”

KẾT LUẬN

Đối với CỘNG ĐỒNG NGƯỜI MUA : Thể hiện sức mạnh của NGƯỜI MUA để thúc đẩy các chủ đầu tư càng ngày phải càng nỗ lực làm ra các sản phẩm tốt hơn với giá cả hợp lý hơn.

Điểm sáng cho NGƯỜI MUA Ở : Hiện tại, do khủng hoảng dịch bệnh, thị trường đang đóng băng nên Nhà Đầu Tư Thứ Cấp yếu vốn đang chịu nhiều áp lực: Phải tiếp tục đóng tiền theo tiến độ dự án, ngân hàng siết chặt, thanh khoản đầu ra yếu do quá ít người mua lại để “chuyền lửa” thoát hàng,… Đây chính là thời điểm phù hợp để NGƯỜI MUA Ở có thể mua được nhà với giá hợp lý hơn, bớt phải chịu gánh nặng giá đội thêm từ Nhà Đầu Tư Thứ Cấp. Bên cạnh đó, các Chủ Đầu Tư cũng mất đi khoản thanh khoản lớn do thiếu hụt nguồn vốn từ Nhà Đầu Tư Thứ Cấp, nhiều khả năng họ cũng phải giảm kỳ vọng lợi nhuận từ Giá CĐT.

Đối với những NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP lướt sóng ngắn hạn : Chấp nhận cuộc chơi mà mình đã tự nguyện tham gia và góp phần tạo ra. Không đổ lỗi, tạo thông tin không đầy đủ, phiến diện, gây áp lực truyền thông tiêu cực đến hình ảnh thương hiệu của các chủ đầu tư.

Trịnh Trí Land
08 3279 6789
Theo VietnamPropertyForum


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *